고시촌의 진화: 청춘의 기억에서 글로벌 커뮤니티로 3

주민의 시선과 창업의 변화, 고시촌은 지금 어디로 가고 있나

노량진과 신림.
대한민국 청춘의 눈물과 희망이 깃든 고시촌의 상징이었지만,
2020년대 들어 공시생의 이탈과 외국인의 유입으로 빠르게 변모하고 있습니다.

그렇다면 이런 변화에 대해 지역사회는 어떻게 반응하고 있을까요?
또, 이 흐름을 비즈니스 기회로 활용하는 움직임은 없을까요?

이번 글에서는 고시촌의 변화에 따른
① 주민들의 실제 반응과 ② 외국인 대상 고시원 창업 트렌드를 다뤄보겠습니다.

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1. 지역 주민들의 시선, “좋기도 하고 불편하기도 해요”

서울 관악구, 동작구 고시촌 일대 주민들의 반응은 크게 나뉩니다.
환영과 불편이 공존하는 분위기예요.

✅ 긍정적인 시선

• “예전보다 활기가 돌아서 좋아요.”
• “다국적 식당이 생기고, 골목 분위기도 밝아졌어요.”
• “고시원 폐업하고 방치된 곳들이 다시 운영되니까 도시도 살아나는 느낌이에요.”

실제로 동작구는 고시원 중 상당수가
수요 감소로 문을 닫거나 반쯤 비어 있던 상황이었죠.
그 공간들이 외국인을 위한 숙소나 셰어하우스로 바뀌면서
임대 수익도 회복되고, 상권도 서서히 되살아나는 중입니다.

❌ 부정적인 시선

• “밤늦게 소란스러운 경우가 종종 있어요.”
• “문화 차이 때문에 쓰레기 분리수거나 주방 사용 방식에서 마찰이 생겨요.”
• “고시원도 ‘투숙객용’처럼 바뀌어서 동네 정체성이 사라지는 것 같아요.”

특히, 장기 거주 목적이 아닌
단기 관광객들이 많이 유입되는 고시원은
호텔과 달리 방음이나 보안이 약해
주변 거주자들 사이에서 불편을 호소하는 사례도 일부 있습니다.

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2. ‘외국인 전용 고시원’ 창업, 새로운 트렌드가 되다

고시생이 줄어든 고시촌에서
외국인을 대상으로 한 고시원 운영은 이제 비즈니스 전략으로 주목받고 있어요.

📌 실제 변화 사례

• 서울 관악구 일대에서는 기존 고시원 리모델링을 통해
  외국인 전용 셰어하우스로 전환한 사례가 증가 중입니다.
• 운영자는 전용 영어 안내문, 할랄 음식 구역 분리, 다국적 입주자 환영 서비스 등을 제공하며
  기존 고시원보다 높은 월세와 안정적인 수요를 확보하고 있어요.
• 특히, **온라인 예약 플랫폼(에어비앤비, 아고다, 외국인 전용 커뮤니티 등)**과 연동해
  해외 거주자가 입국 전에 예약을 마치는 방식이 유행입니다.

✅ 왜 창업 트렌드가 되는가?

💸 고정 수요 확보	워킹홀리데이·유학생 등 장기 체류 수요 안정적
🧳 체류 목적 다양화	관광, 취업, 디지털 노마드 등 다양한 니즈 수용
🏠 낮은 초기 비용	기존 고시원 구조 활용 → 리모델링만으로 전환 가능
📈 수익률 개선	고시생보다 높은 월세 수익 가능 (1인실 45~60만원 선)
🌍 정부 정책과도 부합	서울시의 ‘빈집 활용’, ‘외국인 친화 공간’ 정책과 맞물림

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창업주의 고민: 고시원의 ‘정체성’은 계속 유지돼야 할까?

재밌는 건, 일부 고시원 운영자들은
공시생 고시원과 외국인 숙소 사이에서 정체성을 고민하고 있다는 점이에요.

• “예전엔 조용한 환경을 중시했는데, 지금은 커뮤니티 공간과 소통이 더 중요해요.”
• “우리도 고시원이라는 이름 대신, ‘글로벌 하우스’, ‘컬쳐 스테이’ 같은 이름을 고민 중이에요.”

즉, 단순히 임대 수익만이 아니라
새로운 거주 문화를 만들어가는 흐름이라는 거죠.

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정리하며: 변화는 불가피, 방향은 우리가 만든다

노량진과 신림의 고시촌은 분명 변하고 있습니다.
하지만 그 변화는 우연도 아니고, 무조건 부정적일 이유도 없어요.

• 지역 주민, 운영자, 외국인 거주자가 함께
  서로의 문화를 이해하고 생활 규칙을 조율한다면,
  지속 가능한 외국인 커뮤니티로 발전할 수 있을 겁니다.

과거 고시촌은 미래를 준비하던 청춘의 공간이었죠.
지금은 다양한 삶이 머무는 서울 속 글로벌 플랫폼이 되어가고 있습니다.

그 변화 속에서, 우리가 어떤 태도로 바라보느냐에 따라
노량진과 신림의 미래는 완전히 달라질 수 있겠죠.